Zu Jahresbeginn ist die letzte Etappe der Basel-III-Regulierung in Kraft getreten. Ist die Immobilienfinanzierung deswegen teurer geworden?

Nach der grossen Finanzkrise von 2008 waren sich alle wichtigen Industrieländer einig: Das Finanzsystem muss stabiler werden. Sie erarbeiteten daher unter dem Namen «Basel III» Regeln, die das Eigenkapital und die Liquidität der Banken verbessern sollen. Die Schweiz hat diese Regeln schrittweise übernommen. Zu Jahresbeginn ist mit der neuen Eigenmittelverordnung für Banken (ERV) die finale Etappe der Basel-III-Regulierung in Kraft getreten.

Steigende Refinanzierungskosten für Grossbanken

Sie bringt einige Veränderungen in Bezug auf die Hypothekenvergabe, die sich insbesondere auf die Grossbanken auswirken. Finanzinstitute wie die UBS, die Raiffeisenbank oder die Zürcher Kantonalbank verwenden eigene Modelle zur Berechnung des Risikogewichts ihrer Aktivpositionen. Mit diesen fuhren sie bisher sehr günstig. Erstklassige Hypotheken für Wohnimmobilien erhielten typischerweise ein Risikogewicht von gerade einmal 5 Prozent. Das heisst: Zur Berechnung der risikogewichteten Eigenmittelquote musste die Bank nur 5 Prozent der Hypothekarsumme berücksichtigen. Um auf eine risikogewichtete Eigenmittelquote von 15 Prozent zu kommen, reichte es somit, den Betrag der Hypothek mit 0,75 Prozent hartem Eigenkapital zu unterlegen.

Mit der neuen Eigenmittelverordnung ist eine derart tiefe Risikogewichtung nicht mehr zulässig. Die Risikogewichte, die die Banken mit ihren eigenen Modellen berechnen, dürfen nämlich 72,5 Prozent des Risikogewichts im gesetzlich vorgesehenen Standardansatz nicht unterschreiten. Bis zu einer Belehnung von 50 Prozent sieht der Standardansatz bei Wohnhypotheken ein Risikogewicht von 20 Prozent vor. Grossbanken benötigen für erstklassige Hypotheken mit niedriger Belehnung also rund dreimal so viel Eigenkapital wie unter dem alten Recht. Dadurch steigen ihre Refinanzierungskosten um bis zu 0,2 Prozentpunkte.

Nicht nur Verschärfungen

Anders sieht die Sache für die kleineren Banken aus. Sie können sich die Verwendung kostenintensiver Risikomodelle nicht leisten und kalkulieren deshalb mit dem gesetzlichen Standardansatz. Dieser legte bis zum Ende des letzten Jahres für Hypotheken mit einer Belehnungsquote von bis zu zwei Dritteln ein Risikogewicht von 35 Prozent fest. Neu ist die Risikogewichtung feiner abgestuft. Bis zu einer Belehnungsquote von 60 Prozent fallen die Risikogewichte tiefer aus, ab einer Belehnung von 80 Prozent sind sie höher. Eine deutliche Verschärfung sieht die neue Regulierung bei Hypotheken und Baukrediten für Renditeimmobilien vor. So haben Baukredite für Renditeprojekte anstelle des bisherigen Minimums von 35 Prozent seit Jahresbeginn ein Risikogewicht von mindestens 100 Prozent.

Die finale Umsetzung von Basel III bringt noch eine weitere Änderung: Sofern eine Wertsteigerung nicht durch Investitionen entstanden ist, dürfen Immobilien erst fünf Jahre nach der Hypothekenvergabe neu bewertet werden. Eine Aufstockung der Hypothek bei gleichbleibender Belehnungsquote ist folglich erst nach fünf Jahren möglich. Vor Inkrafttreten der angepassten Verordnung war eine Neubewertung bereits nach zwei Jahren erlaubt.

Günstigere Hypothek durch Vergleich

Doch kommen wir zur Ausgangsfrage zurück: Hat die Regulierungsänderung die Hypothekarkosten verteuert? Die Antwort lautet «ja». Im Vorfeld der Anpassung gingen die Hypothekarzinsen durchschnittlich weniger stark zurück, als es die Leitzinssenkungen hätten erwarten lassen. Seit Jahresanfang ist sogar wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Die Kosten der verschärften Bankenregulierung sind allerdings nicht der einzige Grund dafür, zumal die angepassten Eigenkapitalvorschriften kleineren Banken ja auch Erleichterungen bringen. Ein nicht unwesentlicher Faktor ist die verringerte Wettbewerbsdynamik. Mit der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS ist ein wichtiger Player vom Markt verschwunden. Zudem haben sich seit dem Ende der Negativzinsen einige kleinere Hypothekenanbieter zurückgezogen.

Umso wichtiger ist es, vor Abschluss einer Hypothek verschiedene Vergleichsofferten einzuholen. Dabei sollten Sie auch alternative Anbieter wie Versicherungen und Pensionskassen einbeziehen. Denn anders als die Banken unterstehen alternative Anbieter nicht der Basel-III-Regulierung. Mitunter erlaubt ihnen dies, attraktivere Konditionen zu offerieren.